Капитальный ремонт – это целый комплекс мероприятий, целью которых является улучшение внешнего вида зданий и сооружений, восстановление инженерных коммуникаций и систем, а также обновление или даже полная замена изношенных элементов: крыш, стен, перекрытий, лестниц и т.д. Очевидно, что в процессе проведения такой масштабной по времени и финансовым затратам работы неизбежно возникновение большого количества проблем.
Капитальный ремонт – это целый комплекс мероприятий, целью которых является улучшение внешнего вида зданий и сооружений, восстановление инженерных коммуникаций и систем, а также обновление или даже полная замена изношенных элементов: крыш, стен, перекрытий, лестниц и т.д. Очевидно, что в процессе проведения такой масштабной по времени и финансовым затратам работы неизбежно возникновение большого количества проблем.
В 2012 году в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым с середины 2015 года все обязательства по содержанию многоквартирного дома, включая проведение капитального ремонта, возложены на собственников помещений соразмерно их доле. Путем внесения ежемесячных взносов жильцы теперь сами формируют денежный фонд, средства из которого потом идут на ремонт их дома. Размер таких взносов в разных населенных пунктах может отличаться, так как каждый регион страны устанавливает их самостоятельно. На размер взноса также влияет тип и площадь жилого помещения.
Собственники имеют полное право выбрать наиболее удобный для них способ накопления денег на капитальный ремонт. Они могут либо направлять средства в «общий котел» Фонда капитального ремонта, либо хранить их на специальном счете. Здесь определяющее значение имеет степень доверия своей управляющей компании, ТСЖ или ЖМК. В такую совместную копилку могут также поступать и любые другие доходы – например, средства, вырученные от установки в подъездах рекламных стендов или от сдачи в аренду переоборудованной части подвала дома. Для этого требуется всего лишь решение собственников.
Самый большой плюс открытия спецсчета состоит в том, что вы точно знаете: ваши средства не пустят на ремонт соседнего дома или не используют нецелевым образом на какие-то другие нужды. Однако если работы запланировано провести в ближайшее время, то есть вероятность, что жильцы просто не успеют накопить необходимую для качественного ремонта сумму. Тогда, конечно же, целесообразно будет выбрать другой способ накопления – общий.
Если вы хотели открыть спецсчет, но не успели – не расстраивайтесь. Способ накопления средств на капремонт может быть изменен в любой момент. Обоснованием такому шагу послужит соответствующее решение, принятое собственниками на общем собрании. Сейчас эта процедура максимально упрощена законодателем. Если раньше необходимо было собрать голоса двух третей жильцов (что весьма проблематично), то сейчас кворум по большинству вопросов – это 50% +1 голос собственников жилых помещений.
В выборе такого вида накопления, как спецсчет, есть, конечно, и свои минусы. Наиболее явный из них – проблема квалификации жильцов. Далеко не каждый из них является высококлассным специалистом по ремонтно-строительным работам, способным грамотно сформировать техзадание, нанять квалифицированного подрядчика, а затем принять и проверить качество выполненных работ. Даже самым инициативным жильцам часто не хватает квалификации, чтобы правильно контролировать ход работ.
Система капремонта создана для поддержания на достойном уровне технического состояния каждого многоквартирного дома и призвана обеспечить жильцам удобство и безопасность проживания. Однако идеальный капитальный ремонт в сегодняшних реалиях – это, скорее, исключение из правил. На деле между собственниками и подрядчиками неизбежно возникает целый ряд разногласий.
Наиболее частым поводом для их появления является время, затраченное на ремонт. Если организация, наделенная полномочиями произвести ремонт, всеми силами старается уложиться в неоправданно сжатые сроки, то это неминуемо приводит к халатности и ошибкам. Нередко именно спешка становится причиной не только некачественно выполненных работ, но и возникновения чрезвычайных ситуаций: несчастных случаев, обрушения элементов конструкции.
Не менее важен и актуален также вопрос квалификации кадров, поскольку ожидаемый результат прямо пропорционален профессионализму и добросовестности работников. Увы, уровень подготовки персонала многих ремонтно-строительных фирм не выдерживает никакой критики. Специалисты, производящие оценку здания, порой просто не могут выявить имеющиеся существенные дефекты конструкций, правильно определить степень износа здания. Часто допускают вопиющие ошибки и проектировщики, использующие при разработке проектов устаревшие нормы и неверные расчёты. А некомпетентные рабочие, непосредственно осуществляющие ремонт, – это вообще бич нашего времени. В погоне за максимальной экономией многие подрядчики нанимают гастарбайтеров. Как правило, это люди, не имеющие ни специального строительного образования, ни опыта работы, большинство из них даже плохо владеет русским языком. Такая экономия на оплате труда мигрантов приводит к тому, что зачастую повторный ремонт приходится начинать сразу же после завершения их так называемой «работы».
Вывод один: к решению проблем капитального ремонта дома необходимо привлекать всех собственников. Жильцы должны понимать, что их дом — это их крепость, и за ней надо следить, а не перекладывать всю ответственность за содержание своего жилья на плечи Фонда капитального ремонта или своей управляющей компании. Необходимо самим регулярно инициировать осмотры, своевременно информировать соответствующие организации и контролирующие органы о возникновении малейших проблем. Например, такие повреждения, как трещины стен, коррозия арматуры, нарушение герметичности кровли, повреждение водостока и прочее можно обнаружить в ходе регулярных обходов и осмотров дома. Хотите дисциплинировать управляющие компании и повысить качество обслуживания? Подавайте на них жалобы при любых отказах или несоблюдении требований и сроков. Доверяйте производить осмотр зданий, давать официальное заключение, составлять проекты только квалифицированным специалистам. От этого зависит ваша безопасность и комфортность проживания. Конечно, работа профессионалов стоит дороже, но это оправданные и необходимые затраты.
Постарайтесь наладить хорошие взаимоотношения с подрядчиком, взаимодействуйте с ним не криками, а конструктивными предложениями. Там, где жильцы контролируют каждый этап, подрядчик будет вынужден прислушаться к их мнению. Важно, чтобы все проблемы решались без скандалов, сообща.
Государство, в свою очередь, тоже не стоит на месте и продолжает совершенствование системы капремонта. С учётом допущенных ошибок и приобретённого за эти годы опыта идет доработка правовых вопросов, регулярно обновляются ГОСТы, разрабатываются новые методические указания и рекомендации, ужесточаются требования к уровню квалификации специалистов и соблюдению правил техники безопасности, внедряются самые современные технологии.
Только комплексный подход и совместные усилия позволят добиться, чтобы чистые подъезды и красивые фасады наших домов стали нормой, а проживание – безопасным и комфортным.